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住商複合開発 「成功」の決め手は駅直結/新路線

 

日本で一番成功した工場跡地の再開発は、川崎市西口周辺と駅直結の「ラゾーナ川崎」だろう。今後、さらに再開発に着手するそうだ。開発のポイントは「成長し続ける」こと。出生時は川崎市の貝塚に住み、その後、中原区木月で育った父は、一人でラゾーナを訪れた日の夜、あまりの変わりぶりに驚いたと感想を話していた。

0〜4歳の乳幼児の流入超過数、神奈川県トップは……

だいぶ前から、神奈川県平塚市黒部丘のJT平塚工場跡地は更地だ。完全に解体されてから工事のピッチが下がった気がする。

2018年4月現在、平塚駅周辺は、JT工場跡地を含め、具体的な再開発計画はない。見附台体育館周辺は方針は定まっているが、詳細がわからず、もし実現しても駅前商店街の活性化や人口流入増にはプラスにならないだろう。

2017年撮影 JT平塚工場解体工事の告知
2017年撮影 工場解体工事の告知

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賃貸で住む、着席重視の沿線・駅の選び方

東京23区内勤務の場合

(1)駅から徒歩7分以内で、職場の最寄り駅まで乗り換え0〜1回で到着する(推奨)

(2)長時間の着席通勤、短時間の立ち通勤、どちらが生活スタイルに合っているか考える。立ちっぱなしOKなら沿線にこだわらず、家賃と物件仕様で絞り、着席通勤希望なら沿線・駅をピンポイントで定めて探す

(3)着席通勤したい場合、始発駅、始発でなくても必ず座れる駅、時差通勤なら座れる駅、有料通勤ライナーのある路線を選ぶ

(4)東京23区内に複数のオフィス拠点や店舗がある場合、外回りや取材で直行直帰する機会が多い場合は「東京・品川・新宿・池袋」のターミナル駅に乗り換え0〜1回、他の主要駅に乗り換え0〜2回で到着する駅を選ぶ

例えば……

・東急田園都市線:長津田/中央林間(渋谷・大手町まで乗り換えなし)
・東武スカイツリーライン(伊勢崎線):北越谷(品川まで乗り換え1回)
・JR東海道本線:平塚/大磯/二宮/藤沢(東京・品川・新宿・池袋まで乗り換えなし/新宿・池袋は湘南新宿ライン利用時)
・JR横須賀線:大船/戸塚/東戸塚/保土ヶ谷/新川崎(東京・品川・新宿・池袋まで乗り換えなし/新宿・池袋は湘南新宿ライン利用時)
・みなとみらい線:元町・中華街(新宿・池袋まで乗り換えなし、品川まで乗り換え1回)

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不動産テック「IESHIL」の中古参考価格は正しいか?

もはや何がきっかけだったのか覚えていないが、おそらくFacebookの広告がきっかけで、「IESHIL」の存在を知り、つい登録してしまった。デフォルトだと、中古参考相場価格が更新されたというメールが頻繁に届く。

2018年2月18日時点の総合評価は3.61、中古参考相場価格は新築時価格+298万円、想定賃料は15.2万円だ。想定賃料は、賃貸に出されている周辺の分譲マンションの家賃水準をみると、若干上乗せされている感があるが、築浅というプラス要素を加味すると妥当だと思われる。

ミソラシア20180218
母の実家の前ある築浅マンション「ミソラシア横浜桜ヶ丘」の中古想定価格

しかし、ふと気になって同じ神奈川県内の別の築浅物件をみると、軒並み新築時価格より上乗せされている。新築販売時、まったく売れなかった評判の悪い物件すら上ぶれしており、やはりビックデータをもとに分析した「机上の想定価格」のようだ。最近のマンション価格の高騰を受け、高く売りつけたい目論見もあると推測される。

ただ、「IESHIL」ダイレクトメールや思わず登録したくなる仕掛けは面白い。実際、新築時価格は正しく、購入者とモデルルームを訪れた人しか手にしていない価格表をどのように手に入れたのか気になるところだ。

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駅ナカが欲しい―平塚駅西口周辺の広域再開発を切望する

 首都圏各地で再開発が進行中だ。計画中のものを含めると非常に多い。仕事用に一覧表を作ろうと思い、情報を追ってみて頭を抱えた。多すぎる。とても通常業務の時間内ではまとめられない。

 しかし、平塚市の再開発は、駅から離れた日産車体工場跡地と、「ツインシティ整備計画」と連動した大神地区だけで、駅一帯はない。北口バスロータリーは整備されたが、駅から降りた際の印象が一変したわけではない。

 2017年時点で、平塚市の人口減少を緩やかにし、子育て世代の移住を図るための案は、(1)平塚駅西口周辺再開発・駅ナカ新設、(2)夕方の東海道線通勤快速新設(東京駅発の復活)、(3)出社義務からの開放の3つだ。テレワーク・リモートワークが浸透すれば通勤の負担減り、家賃の少ない場所に住んだほうが合理的になる。ただ、いわゆる「働き方改革」は、自治体レベルの取り組みで解決する課題ではなく、今すぐ市が取り組んで解消する課題ではない。(1)と(2)が重要だ。

最強! 「湘南新宿ライン」+「上野東京ライン」

 残念ながら、平塚市全域ではなく、「平塚駅」周辺の限られたエリアだけ、住宅地として高いポテンシャルがあると考える。理由は、JR山手線のターミナル駅、東京・新宿・渋谷・上野の各駅に乗り換えなしの1本で行けるからだ。乗車時間はおおむね1時間から1時間半程度。特に日中50分の品川駅は行きやすい。
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宅配トランクルームは「情弱ビジネス」か、「持たない暮らし」の必須サービスか

 宅配便を利用した「宅配型トランクルーム」を利用しようとしたら、夫が激怒した。専用段ボールを送付しない限り、契約は成立せず月額費用は発生しない、請求した段ボールは収納に再利用する、といったにも関わらず、箱をメチャクチャに壊された。「宅配トランクルームビジネスは今後普及する。だから、物流・倉庫関連の企業の株価が上がっている」と主張すると、「ステマで盛り上がる”情弱ビジネス”だからだ。自分が情弱から巻き上げるならいいが、巻き上げられる側になってはダメだ」とさらに怒った。

オンラインストレージのリアル版「宅配トランクルーム」

 実は、「宅配トランクルーム」は、現在、母一人で住んでいる家を遺産相続した際、自分達の荷物を置くトランクルームとして活用した上で、最低限かかる維持費用をゼロにするためにやりたいと思っていた副業のアイデアに近いものだった。自宅が狭く、年に数回しか使わないもの、捨てたくはないが、捨てられないものを保管する場所が欲しい、というニーズは高いはず。むしろ、「職住接近」で地価の高い都心部、その近郊に住む人が増えると、「狭い自宅にモノを極力置かない」ことが重要になる。

 「宅配トランクルーム」は、モノの正当な価格設定を判断できない”情弱”ではなく、正当に判断したうえで、必要とあれば費用を投じることを惜しまない、金銭的なゆとりのある富裕層向けのサービスではないか。ならば、今後、伸びるに違いない。

いま一番欲しいもの―それは自分だけのスペース

 子どもが部屋を毎日散らかし、夫はゴミ出しをほぼ一切せず、室内はデットスペースばかり、という状況を打開するため、当初は収納用品と本棚を検討していた。しかし、実物を見てもピンとこず、本当にいま、欲しいものは「自分だけのゆったりとしたスペース」だと気づき、視界から要らないものを消せばストレスが減ると気づいた。
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